不動產經紀人考古題
不動產估價概要101年
甲、申論題部分：（50 分）
一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法？試說明之，並敘述其估價之程序。（25 分）
不動產估價技術規則第21條
不動產估價技術規則第34條
不動產估價技術規則第49條
二、何謂經濟租金？何謂實質租金？何謂支付租金？某甲以低於市場行情一成的租金 向某乙承租房屋一年，言明月租金 9,000 元、押金兩個月，於一年期定存利率 2% 下，請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少？（25 分）
經濟租金、實質租金、支付租金之定義
乙、測驗題部分：（50 分）
1、A
下列那些因素屬於影響土地價格之個別因素？①土地形狀 ②土地面積 ③貸款利率 ④地價稅稅率
(A)①②
(B)③④
(C)①②④
(D)②③④
2、D
歐債風暴對臺灣不動產市場的影響，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素
3、C
於民國 100 年評估一棟 20 年前建造、樓地板面積 200 坪之建物，該建物之建築成本於民國 80 年每坪 5萬元、100 年每坪 10 萬元，如經濟耐用年數為 50 年、殘餘價格率為 10％。若採定額法折舊，請問該建物之成本價格為何？
(A)720 萬元
(B)1,000 萬元
(C)1,280 萬元
(D)2,000 萬元
4、A
依不動產估價技術規則規定﹐勘估標的營造費求取方式中稱直接法者分為那兩種？①淨計法 ②單位工程法 ③工程造價比較法 ④單位面積比較法 ⑤粗算法
(A)①②
(B)②③
(C)③④
(D)④⑤
5、C
政府提出桃園航空城開發案，將帶動周邊地價上漲，此係下列何項原則的表現？
(A)競爭原則
(B)貢獻原則
(C)預期原則
(D)適合原則
6、B
下列相關原則的陳述何者最不適宜？
(A)公園對地價的影響係基於外部性原則
(B)老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則
(C)不動產有行無市呈現變動原則
(D)在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則
7、A
土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較，兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量？
(A)個別因素
(B)區域因素
(C)一般因素
(D)特別因素
8、B
下列何者不屬於從事不動產估價前需確定之基本事項？
(A)價格種類
(B)勘察日期
(C)勘估標的權利狀態
(D)估價條件
9、C
下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的？①果樹 ②房屋 ③智慧財產權 ④地上權⑤租賃權
(A)③④⑤
(B)②③④⑤
(C)①②④⑤
(D)①②③④⑤
10、D
不動產估價所稱之價格日期係指：
(A)接受委託估價之日期
(B)赴勘估標的現場調查之日期
(C)估價報告書提出之日期
(D)估價報告書上勘估標的價格之日期
11、C
下例何者屬於具有市場性之價格？①正常價格 ②限定價格 ③特殊價格 ④特定價格
(A)①②
(B)①②③
(C)①②④
(D)①②③④
12、C
營造費=［Σ（標準建物工程概算項目每坪單價×單價調整率）］× 總面積，此可為下列何種方法之計算公式？
(A)淨計法
(B)單位工程法
(C)工程造價比較法
(D)單位面積比較法
13、D
運用比較法選擇實例的條件，下列何者最不適宜？
(A)必須與勘估標的使用性質相符
(B)必須為正常價格
(C)必須與勘估標的地點相近
(D)必須為一個月以內之實例
14、C
運用成本法估計建築物價格時，如採定額法折舊，則求取建築物累積折舊之公式為：Dn = C × [(1 - s )/N] × n，其中 N 優先採用下列何者？
(A)物理耐用年數
(B)殘餘年數
(C)經濟耐用年數
(D)已經歷年數
15、D
預售屋的開價如高於市價一成，依此價格進行勘估標的價格調整時，此調整屬於下列何種方法之運用？
(A)差額法
(B)定額法
(C)定率法
(D)百分率法
16、B
不動產估價技術規則第 31 條規定，何種估價方法得適用於以投資為目的之不動產投資評估？
(A)直接資本化法
(B)折現現金流量分析
(C)剩餘法
(D)分配法
17、# 全
採成本法估價時，必須先求取某一基準日期重新建造對象不動產的原價，該基準日期稱為：
(A)估價日期
(B)勘察日期
(C)出件日期
(D)試算日期
18、D
請問折現現金流量分析之計算公式 
(A)收益價格
(B)淨收益
(C)折現率
(D)期末價值
19、B
都市計畫住宅區現供耕作使用之土地，其地價之查估應依下列何種使用價格查估？
(A)農業用地
(B)住宅用地
(C)耕作用地
(D)鄉村區用地
20、D
新訂租約租金之估計，得分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之何種收益，再加計必要費用？
(A)總收益
(B)毛收益
(C)有效總收益
(D)淨收益
21、B
以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的，如地上權人向地主購買設定地上權之土地，評估該土地之價格稱之為：
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格
22、D
某甲以 1,200 萬元將其房屋移轉給弟弟，經判斷正常價格比這價格低二成；於一般不動產估價中，運用此案例進行情況調整後之價格為多少？
(A)1,440 萬元
(B)1,400 萬元
(C)1,000 萬元
(D)960 萬元
23、A
甲公司於 A 市擁有商業區土地一宗，擬將其分割為兩筆土地，一筆做為辦公大樓使用，另一筆做為百貨公司使用，以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價，則價格種類為下列何者？
(A)正常價格
(B)特殊價格
(C)限定價格
(D)特定價格
24、C
如不動產其中某一條件發生改變，將造成整體不動產價格的提升，此種不動產估價原則稱之為：
(A)供需原則
(B)最有效使用原則
(C)貢獻原則
(D)均衡原則
25、B
進行不動產估價時，標的不動產如因捷運系統的開通，或鄰近公園的興闢，對其價格產生影響，所採行之不動產估價原則稱之為：
(A)貢獻原則
(B)外部性原則
(C)收益分配原則
(D)最有效使用原則
26、A
於不動產估價時，所謂物理的耐用年數，係指：
(A)建築改良物從興建完成，至不堪使用的期間
(B)建築改良物對不動產價值具有貢獻的一段期間
(C)建築改良物從興建完成，至毀損的期間
(D)建築改良物從興建完成，至其經濟壽命結束的期間
27、C
以定額法計算建築物折舊額時，係假定在不動產耐用期間：
(A)每年乘以一定比率計算折舊額
(B)期初先確定減價額，累計時呈現減價額遞減
(C)每年之減價額劃一計算，與經過年數逐年累計
(D)每年折舊提存一定金額，以複利計算其總減價額
28、D
採土地開發分析法進行不動產估價時，其基本之假設前提為：
(A)必須符合法定容積之規定為上限進行開發
(B)必須以預售方式為前提
(C)必須以個別投資廠商之利潤率為依據
(D)必須於開發完成時取得全部房地銷售金額
29、C
使用買賣實例比較法，如訪得之買賣實例其交易價格，係因屋主急於脫手而出售，此係：
(A)一般購買者不易參加，應進行個別因素修正
(B)利害關係人交易，應進行情況修正
(C)交易時具特別動機，應進行情況修正
(D)將負擔由購買者承受，應進行期日修正
30、B
進行不動產估價時，對營運性不動產淨收益，應扣除非屬於不動產所產生的其他淨收益，以免高估不動產本身所產生的淨收益，此估價原則稱之為：
(A)適合原則
(B)收益分配原則
(C)外部性原則
(D)最有效使用原則
31、C
以收益為目的而出租之不動產在進行不動產估價時，何者應列入總費用，加以扣除？
(A)抵押債務利息
(B)租賃所得稅
(C)維護修繕費
(D)自有資本之利息
32、B
下列何者能反映租賃不動產經濟價值的租金？
(A)實質租金
(B)經濟租金
(C)支付租金
(D)差額租金
33、C
從已知投資成分的價值，乘以資本化率，求得其收益後，由總收益中扣除，進而求得未知投資成分之價格的方法，上述方法稱為：
(A)分配法
(B)積算法
(C)殘餘法
(D)收益倍數法
34、B
對房地結合所產生之超額利潤之歸屬，採土地貢獻說者，主要係基於下列何者？
(A)土地經營管理之貢獻
(B)土地區位特性之貢獻
(C)土地取得成本之貢獻
(D)土地開發投資之貢獻
35、A
某棟建物耐用年數為 50 年，殘價率為 10％，該建物每年折舊率為：
(A)1.8％
(B)2.0％
(C)1.5％
(D)2.4％
36、C
進行不動產估價時，所謂獨立估價，係指：
(A)土地上有建築物，但估價時將土地與建物併同估價
(B)土地上無建築物，但估價時假設土地與建物併同估價
(C)土地上有建築物，但估價時將土地視為素地加以估價
(D)土地上無建築物，但估價時視為存有地上權加以估價
37、B
以收益法估價時，對於折舊前及折舊後的純收益，使用資本化率還原，應如何處理？
(A)折舊前的純收益，應僅以資本化率還原
(B)折舊後的純收益，應僅以資本化率還原
(C)折舊後的純收益，應以資本化率加折舊率還原
(D)折舊前的純收益，應僅以折舊率加以還原
38、A
不動產估價為能確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號，應取得之資料為下列何者？
(A)土地登記簿謄本及地籍圖
(B)地籍圖及都市計畫圖
(C)土地登記簿謄本及建物登記簿謄本
(D)土地登記簿謄本及地形圖
39、C
乙將房屋出租與丙，每月租金 10,000 元，押金 30,000 元，押金利率為 1％，若該區房屋空置率為 25％，則乙出租房屋的年有效總收入為：
(A)120,000 元
(B)95,000 元
(C)90,300 元
(D)90,000 元
40、A
就目前房屋課稅價格，經常發生樓上層納稅義務人，因為各層建物價格未加以分層分攤，導致樓上層與地面層的房屋稅課稅單價相差無幾，如從不動產估價的觀點，以前述建物價格計算各樓層地價時，主要係以何種觀點進行？
(A)土地貢獻原則
(B)建物貢獻原則
(C)聯合貢獻原則
(D)收益遞增遞減原則