違章建築指的是未經法定批准或不符合現行建築規範的建築物。這類建築物在規劃、設計、施工過程中未經過合法的審核和許可，或是未按規範執行，可能涉及違反土地使用規劃、建築安全標準或其他相關法規。
違章建築的類型有哪些？
經常聽到的「違章建築」，又簡稱違建。簡單來說，違章建築就是指在未取得「建築執照」或是「使用執照」的情況下擅自建造使用的建物，包含全部或一部分不符合法律規定的建物，最常見的形式就是頂樓加蓋、外推陽台等情形。
- 無許可建築：未經政府相關部門批准而建造的建築。
- 擴建部分未經批准：對現有建築進行的擴建或改建，未獲得必要的許可。
- 違規用途：建築物的使用不符合規劃用途，例如將住宅用地改為商業用途。
- 違反規範的建設：例如超過法定高度、違反消防安全規定等。
在台灣，違章建築的問題在不動產市場中相當普遍，特別是屋齡較高的老舊公寓。若發現自家房屋屬於違章建築，處理方式視情況而定：
- 拆除與否：不一定需要立即拆除，但需要根據當地政府的規定進行處理。政府可能會要求整改，或對違章部分進行罰款、勒令拆除等處罰。
- 合規改建：在有條件的情況下，可能需要重新申請許可，對違章部分進行合規改建。
違章建築如何查詢？
- 向地方政府查詢：可以前往地方建設局、都市計劃局等政府部門，查詢是否有相關的建築許可文件和違章紀錄。
- 查詢建築物登記資料：透過房屋登記或不動產資料庫，了解建築物的詳細資料，包括是否有違章紀錄。
查閱土地使用規範：了解土地使用和建築規範，以確認建築物是否符合相關要求。
違建查詢(限定本人查詢)：台北市建管業務e辦網 | 新北市違章建築案件查詢系統
違章建築常見種類：
房屋隔間（隔間出租）、頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋（樓中樓）、騎樓外推、法定空地加蓋等。
| 違法隔套 | 是指將房屋隔間超過6個以上的隔間，或是未取得建照就擅自隔間。 |
| 頂樓加蓋 | 指在房屋頂樓平台的增建部分，法規限定頂樓建物不可超過建物面積1/8，如有超過屬違法。 ◆常見違建類型包含： -鐵皮屋加蓋 |
| 陽台外推 | 意指將陽台與主建物之間的牆或落地門打掉拆除，並於陽台加裝窗戶密封，把原本陽台面積變為室內的一部份。 |
| 夾層屋(樓中樓) | 是指夾在樓地板與天花板之間的樓層，常會見於挑高房型會於中間加裝一層樓地板。 不管是否有建照只要夾層面積總和超過該樓面積1/3或一百平方公尺，均屬於違章建築。 |
| 露台外推 | 於上方無任何屋頂遮蓋物的室外平台，加裝遮蔽物。 ◆常見違建類型包含： – 遮雨棚 – 鋁窗 |
| 法定空地加蓋 | 原本應為法定保留空地，以鐵皮或水泥加蓋使用。 ◆常見違建類型包含： –屋後空地/防火巷增建為廚房使用 –房子前方露天車庫加蓋遮雨棚 –騎樓空間增設鐵捲門圍成自家車庫 |
違章建築屋主或購買者應對方式
- 確認法律責任：購房前最好請律師或專業人士確認房產的法律狀況，避免未來法律糾紛。
- 了解處理選擇：若已購買違章建築，需了解當地政府的處理政策，可能需要進行合法化整改，或面臨罰款與拆除的風險。
保留相關證據：保留所有交易過程中的相關文件和證據，便於後續處理和申訴。
了解違章建築的相關知識，有助於避免法律風險並保護您的住屋權益。在購房過程中，確保所有建築物符合當地法規，才能更好地保障您的投資安全。
違章建築拆除方式有哪些？
違章建築類型&說明 | 違章建築處理方式 | |
新違建 | 通常指的是民國84年（1995年）1月1日以後新產生的違建。不同縣市可能有不同的規定，例如台中市的標準是民國100年（2011年）4月21日以後的建築才被視為新違建。 | 通常採取即報即拆的處理方式。 有公共安全危害的違建：這類違建通常指的是存在明顯公共安全風險的建築，例如近年內急劇增長的農地違建工廠等。此類違建會受到較為嚴格的處理，特別是當它們對消防安全、公共通行或古蹟保存造成威脅時，即便是輕微的違建，如採光罩、陽台外推、雨棚等，也可能會被查報並要求拆除。 |
既存違建 | 指自民國53年（1964年）1月1日以後至民國83年（1994年）12月31日之前已存在的違章建築。 處理政策通常為：
備註：雖然既存違建可暫時免於拆除，這並不意味著其合法化。這些建築物仍需遵循法律規範，並可能面臨未來的處理計畫。 | 處理方式：
這種處理方式旨在對既存違建和舊有違建進行系統化管理，確保相關違建得到妥善的跟蹤和處理，同時考量到法規更新和公共安全的需求。 |
舊有違建 / 老舊房屋 | 通常指的是民國52年（1963年）12月31日以前已存在的違章建築。這類建築因各地發展歷史有所不同，其定義和處理方式也會有所差異：
這些規範旨在平衡保護歷史建築與保障公共安全的需求，對於舊有違建，政府的處理策略既考慮到建築的歷史價值，也重視現代安全標準。 | |
違章建築可以不要拆嗎？
在台灣的違建處理政策中，有兩種情況下的違建可以免於拆除：
- 程序瑕疵的違建：
- 這類違建指的是建築物因程序問題（如在未核發建照的情況下開始施工）而被視為違建，但其位置、高度、結構等均符合建築法令規定。
- 對於程序瑕疵的違建，建築業主可以依法補辦執照並繳交相關稅款，從而使該建築物合法化。
- 法律例外的免拆違建：
- 這類違建因情節輕微且影響較小，因此得以免拆。常見的例外包括鐵窗、天線、女兒牆、庭園中的假山假水等。
結論：
- 程序瑕疵的違建，只需補辦建照即可進行合法化處理；符合法律例外的違建則可視為免拆。
不論是免拆的違建還是其他類型的違建，案件的輕重將決定是否拍照列管以及是否暫時免除查報處分。相比之下，新違建及危害公共安全的既存違建和舊有違建則會被納入拆除範圍。
這些政策旨在保障建築的合規性和公共安全，同時考量建築物的歷史和現實需求。
