不動產經紀人考古題
不動產估價概要96年
甲、 申論題部分：（50 分）
一、
(一)何謂限定價格？其與正常價格的關係為何？（10 分）
(二)依據不動產估價技術規則之規定，收益資本化率（或折現率）如何決定？（15 分）
二、
(一)何謂現金流量分析？（10 分）
(二)何謂重置成本（replacement cost）？在何情況下可以使用重置成本進行估價？（15 分）
乙、測驗題部分：（50 分）
1、A
臨街寬度是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A)個別因素
(B)一般因素
(C)單獨因素
(D)區域因素
2、C
下列因素中屬於影響不動產價格之個別因素為何？
(A)當地的治安
(B)焚化爐的設置
(C)臨路情形
(D)當地交通設施
3、D
下列因素中屬於影響不動產價格之一般因素為何？
(A)位置
(B)道路寬度
(C)土地形狀
(D)土地政策
4、B
下列相關原則的陳述，何者有誤？
(A)殯儀館對地價的影響，係基於外部性原則
(B)豪宅座落於破落地區而不能反映其高價值，係導因於進化原則
(C)選擇相同報酬率的辦公大樓作為比較標的，係基於替代原則
(D)在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤，係導因於未掌握最有效使用原則
5、A
比較標的價格因交易人關係特殊而明顯低於一般市場行情時，應進行之調整為：
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)一般因素調整
6、D
運用標準營造單價表配合勘估標的之個別條件差異進行調整，以求得勘估標的營造費用之方法，稱之為：
(A)淨計法
(B)工程造價比較法
(C)單位工程法
(D)單位面積比較法
7、A
下列何者屬於特殊價格？
(A)對不具市場性之不動產所估計之價值
(B)以不動產合併為目的所估計之價值
(C)限定條件下所形成之價值
(D)特定條件下所形成之價值
8、B
下列何種折舊方式比較適合運用於直接資本化法中的折舊提列？
(A)定率法
(B)定額法
(C)償還基金法
(D)觀察法
9、D
加油站的設置是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A)個別因素
(B)一般因素
(C)單獨因素
(D)區域因素
10、B
土地增值稅減半徵收是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A)個別因素
(B)一般因素
(C)單獨因素
(D)區域因素
11、B
人口結構的改變是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A)個別因素
(B)一般因素
(C)單獨因素
(D)區域因素
12、A
依不動產估價技術規則規定，應至現場勘察之事項包括？①確認影響價格之因素 ②確認勘估標的之權利狀態③調查比較標的之使用現況 ④攝製必要之照片⑤決定勘估標的之價格
(A)①②③④
(B)①②③⑤
(C)①②④⑤
(D)②③④⑤
13、B
重置成本成立之依據為下列那一原則？
(A)變動原則
(B)替代原則
(C)最有效使用原則
(D)預期原則
14、A
依不動產估價技術規則規定，下列何者與推估比較價格最不具直接關係？
(A)定額法
(B)差額法
(C)百分率法
(D)計量模型分析法
15、D
以不動產總價扣除建物價格求得地價的方法，稱為：
(A)土地殘餘法
(B)建築物殘餘法
(C)推算法
(D)抽取法
16、A
不動產估價技術規則規定，每年折舊提存率=折舊率／（1－累積折舊率）。請問此種方式係採何種折舊方式？
(A)定額法
(B)定率法
(C)償還基金法
(D)年數合計法
17、D
不動產估價報告中重視價格日期的確定，此係下列何種原則的考量？
(A)最有效使用原則
(B)競爭原則
(C)預期原則
(D)變動原則
18、A
土地殘餘法之觀念，立基於下列何種原則？
(A)剩餘生產力原則
(B)最有效使用原則
(C)預期原則
(D)變動原則
19、C
下列對於不動產市場之描述，何者錯誤？
(A)不動產市場為區域性市場
(B)不動產產品具異質性
(C)不動產市場屬完全競爭市場
(D)不動產市場缺乏透明度
20、B
較低價值不動產如果座落於較高價值之鄰里地區，將較座落於其相似鄰里地區更有價值，此係下列何種原則的考量？
(A)貢獻原則
(B)適合原則
(C)外部性原則
(D)均衡原則
21、B
不動產估價作業程序，依序為何？①確定估價基本事項 ②確認勘估標的狀態③擬定估價計畫 ④整理、比較、分析資料⑤運用估價方法推算勘估標的價格
(A)①②③④⑤
(B)①③②④⑤
(C)②①③④⑤
(D)③①②④⑤
22、C
如欲評估三峽祖師廟的價格，請問其價格屬於下列那一價格種類？
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特殊價格
(D)特定價格
23、B
請問下列公告土地現值之相關日期，何者屬於不動產估價技術規則所定義之價格日期？
(A)赴現場勘察之日
(B)公告土地現值之價格基準日
(C) 1 月 1 日公告土地現值之日
(D)評議委員會審定之日
24、A
因都市計畫將公園變更為住宅用地之土地出售時，其出售價格之評估屬於下列那一價格種類？
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特殊價格
(D)特定價格
25、B
以土地租賃權與出租地合併為目的所形成之價格，屬於下列那一價格種類？
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特殊價格
(D)特定價格
26、B
附有建物之宗地，考慮建物對宗地價格影響下所為之土地估價，稱為：
(A)獨立估價
(B)部分估價
(C)合併估價
(D)分割估價
27、D
運用估價方法從事不動產估價時，應避免：
(A)客觀公正
(B)運用邏輯方法
(C)運用經驗法則
(D)直接取用未經檢核之案例
28、D
比較法運用其他比較標的推估勘估標的價格，主要係依據何種原則？
(A)競爭原則
(B)貢獻原則
(C)預測原則
(D)替代原則
29、A
直接資本化法之基本原則為：
(A)未來期待收益之現值總和
(B)未來期待收益之終值總和
(C)過去租金收益之現值總和
(D)過去租金收益之終值總和
30、C
下列何種價格不具有市場性？
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特殊價格
(D)特定價格
31、D
依不動產估價技術規則規定，直接資本化法係以勘估標的何期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法？
(A)過去 1 年
(B)現在 1 年
(C)未來 1 年
(D)未來平均 1 年
32、C
建物估價，以下列何種方法估價為原則？
(A)比較法
(B)收益法
(C)成本法
(D)土地開發分析
33、A
依不動產估價技術規則之規定，採成本法評估建物價格時，以求取何種成本為原則？
(A)重建成本
(B)重置成本
(C)興建成本
(D)營造成本
34、C
運用成本法估價時，下列何者不包括在計算勘估標的之總成本中？
(A)規劃設計費
(B)廣告費
(C)折舊費
(D)開發利潤
35、B
依不動產估價技術規則規定，採成本法評估不動產價格時，下列何者不包含於營造施工費項下？
(A)材料費
(B)規劃設計費
(C)管理費
(D)資本利息
36、A
下列何種方法求算之重建成本最為詳實？
(A)淨計法
(B)單位工程法
(C)工程造價比率法
(D)單位面積法
37、A
建物耐用年數有①物理耐用年數②經濟耐用年數，通常情況下，二者關係如何？
(A)①>②
(B)①=②
(C)①<②
(D)不一定
38、C
土地開發分析價格之計算公式 V=［S÷（1+R）÷（1+i）–（C+M）］中，V 為下列何者？
(A)營建成本
(B)預期銷售金額
(C)開發前土地價格
(D)開發後土地價格
39、A
進行土地開發分析估價時，廣告費、銷售費在全聯會未公告前，應按總銷售金額之多少比率推估？
(A) 4％～5％
(B) 3％～4％
(C) 2％～3％
(D) 0.5％～1.2％
40、B
以過去的案例價格資料推估現在之價格時，如果近來市場行情有明顯變化，應進行之調整為：
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)一般因素調整