不動產經紀人考古題
不動產估價概要｜97年
97 年第一次專門職業及技術人員高等暨普通考試消防設備人員、普通考試不動產經紀人考試試題
等別： 普通考試
類科： 不動產經紀人
科目： 不動產估價概要
甲、申論題部分：（50 分）
一、何謂限定租金？在進行不動產估價時，採取收益法進行不動產價格估價時，必須對於不動產租金清楚地掌握，請問對於新訂及續租租金應該如何估計？（25 分）
二、何謂貢獻原則？不動產估價時，對於建築改良物之建物累積折舊額之計算有那三種方法？請詳細說明其意涵。（25 分）
乙、測驗題部分：（50 分）
1、A
勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區，稱為：
(A)近鄰地區
(B)類似地區
(C)其他地區
(D)同一供需圈
2、D
較高價值的建築物座落於較低價值的社區，將較座落於其相似社區更無價值，此係下列何種現象的表現？
(A)適合現象
(B)外部現象
(C)進化現象
(D)退化現象
3、D
進行不動產估價時，在考量土地集約度方面，以法定集約度與經濟集約度二者取其低者，主要係依據何種原則？
(A)預測原則
(B)適合原則
(C)收益分配原則
(D)最有效使用原則
4、C
目前法定土地使用分區為住宅區，若委託者要瞭解變更為商業區後之價格，則委託評估的價格屬於：
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格
5、D
利用比較法進行不動產估價時，試算價格之調整運算過程中，總調整率大於多少時，應排除該比較標的之適用？
(A)百分之十五
(B)百分之二十
(C)百分之二十五
(D)百分之三十
6、A
以法拍屋作為比較標的，評估勘估標的之正常價格時，應進行的調整為：
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)個別因素調整
7、C
根據不動產估價技術規則，以比較標的價格經情況調整、價格日期調整，並比較分析區域因素及個別因素之差異後計算勘估標的之價格，稱為：
(A)成本價格
(B)比較價格
(C)試算價格
(D)收益價格
8、B
在蒐集比較標的時，下列何者屬於應進行個別因素調整的情形？
(A)社區人文環境有差異
(B)臨接道路情況有差異
(C)親友關係人間之交易
(D)地上物處理有糾紛之交易
9、B
以和毗鄰土地合併為目的，而評估的畸零地價格，稱為：
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格
10、D
比較分析區域因素及個別因素差異進行價格調整時，以下列何種方法為原則？
(A)評等法
(B)定額法
(C)差額法
(D)百分率法
11、D
根據不動產估價技術規則，下列何者不屬於推算總收入時，應校核比較的資料？
(A)相同產業比較標的總收入
(B)具替代性比較標的總收入
(C)勘估標的往年之總收入
(D)比較標的因閒置及其他原因所造成的收入損失
12、B
根據不動產估價技術規則，土地開發分析之資本利息綜合利率，應參考下列那個公式計算？
(A)資本利息年利率×（建物價值比率＋土地價值比率×1/2）×開發年數
(B)資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）×開發年數
(C)借款利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）×開發年數
(D)借款利息年利率×（土地價值比率×1/2＋建物價值比率）×開發年數
13、A
下列有關成本法中重置成本之敘述何者有誤？
(A)包括勘估標的所存在之功能性退化
(B)著重在效用、效能等經濟上的相同
(C)可以是以新的施工方法，建築勘估標的所需的成本
(D)通常較重建成本低
14、C
下列有關成本法中折舊之敘述何者正確？
(A)以不動產取得價格，進行減值修正
(B)目的通常和會計上的提列折舊相同
(C)成本法中的折舊應具有市場導向
(D)不容許以觀察法，進行減值修正
15、B
建物折舊額計算應以下列何種年數為主？
(A)社會耐用年數
(B)經濟耐用年數
(C)實際經歷年數
(D)物理耐用年數
16、C
因建築物與基地之配合不適宜而造成不動產價值減損，稱為：
(A)物理性折舊
(B)經濟性折舊
(C)功能性折舊
(D)社會性折舊
17、B
利用比較法進行不動產估價時，進行價格日期調整，係基於下列何種原則？
(A)預期原則
(B)變動原則
(C)替代原則
(D)競爭原則
18、B
下列有關直接資本化法之敘述何者正確？
(A)應以過去平均一年期間之客觀總收益為基礎
(B)應以未來平均一年期間之客觀淨收益為基礎
(C)應用勘估日期當時適當之收益資本化率
(D)應用勘估日期當時適當之折現率
19、D
根據不動產估價技術規則，下列何者非成本法中估算勘估標的之開發或建築適當利潤應考量之因素？
(A)工程規模
(B)開發年數
(C)經濟景氣
(D)開發機構
20、A
附著於土地之工事及水利土壤之改良，以下列何種方法估價為原則？
(A)成本法
(B)比較法
(C)收益法
(D)計量模型分析法
21、A
根據不動產估價技術規則，土地開發分析估價程序中的現況勘察與環境發展程度之調查及分析，不包含下列那一項？
(A)勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料
(B)調查影響總銷售金額、成本及費用等因素
(C)確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片
(D)週遭環境土地建物及公共設施開發程度
22、D
根據不動產估價技術規則，建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數，稱為：
(A)社會耐用年數
(B)經濟耐用年數
(C)實際經歷年數
(D)物理耐用年數
23、C
根據不動產估價技術規則，下列有關收益資本化率或折現率的計算式，何者正確？
(A)淨收益／總收入乘數
(B)淨收益／有效總收入乘數
(C)債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率
(D)利息保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率
24、B
計算實質租金時，不須自承租人每期支付予出租人之租金中調整下列那個項目？
(A)押金
(B)折舊費用
(C)保證金
(D)權利金
25、C
下列因素中屬於影響不動產價格之個別因素為何？
(A)捷運站對外的交通便利性
(B)捷運站的載客容量
(C)離捷運站的距離
(D)捷運站的設置
26、B
下列有關淨收益的敘述，何者正確？
(A)為總收入扣除總費用
(B)為有效總收入扣除總費用
(C)為總收入扣除閒置及其他原因所造成之收入損失
(D)為有效總收入扣除閒置及其他原因所造成之收入損失
27、D
下列有關折現現金流量法之敘述何者正確？
(A)考量期初價值折現
(B)以收益資本化率折現
(C)考量各期總收益之折現
(D)得適用於以投資為目的之不動產投資評估
28、D
根據不動產估價技術規則，下列有關未扣除折舊提存費之建物收益價格計算式，何者正確？
(A)建物折舊後淨收益／（土地收益資本化率＋建物折舊提存率）
(B)建物折舊前淨收益／（土地收益資本化率＋建物折舊提存率）
(C)建物折舊後淨收益／（建物收益資本化率＋建物折舊提存率）
(D)建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物折舊提存率）
29、C
「貨比三家」是下列何種估價方法的簡要詮釋？
(A)成本法
(B)收益法
(C)比較法
(D)土地開發分析法
30、D
根據不動產估價技術規則，下列何者不屬於蒐集比較實例的原則？
(A)實例之價格可調整為與勘估標的價格種類相同者
(B)與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者
(C)與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者
(D)實例價格形成日期與勘估標的之勘估日期接近者
31、A
區域因素指影響下列何者不動產價格水準之因素？
(A)近鄰地區
(B)類似地區
(C)其他地區
(D)同一供需圈
32、C
若比較標的與勘估標的在同一近鄰地區內時，則不必進行下列何種調整？
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)個別因素調整
33、B
根據不動產估價技術規則，利用比較法進行不動產估價時，至少應採用幾件以上的比較標的？
(A)二
(B)三
(C)四
(D)五
34、A
根據不動產估價技術規則，下列有關成本法之敘述何者正確？
(A)以重建成本扣減其累積折舊額或其他應扣除部分以推算勘估標的價格之方法
(B)不適用於求取包含土地的勘估標的之價格
(C)用於求取建物建造完工日期之價格
(D)建物估價以求取重置成本為原則
35、A
應用收益法進行不動產估價時，下列有關勘估標的總費用計算，不應包括那種項目？
(A)利息支出
(B)營運費用
(C)維修費
(D)管理費
36、C
下列有關成本法中資金計息之敘述何者錯誤？
(A)自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率
(B)自有資金之計息利率應不低於活存利率
(C)借款以銀行長期放款利率計息
(D)預售收入之資金應不計息
37、B
設勘估標的之每年總收益為60 萬元，客觀淨收益為40 萬元，收益資本化率為4%，則其收益價格為：
(A) 500 萬元
(B)1,000 萬元
(C)1,500 萬元
(D)2,500 萬元
38、A
倘若相較於一般成交時間，比較標的之成交時間太長，則在評估勘估標的之正常價格時，應進行下列何種調整？
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)個別因素調整
39、C
按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費，此方法稱為：
(A)淨計法
(B)單位工程法
(C)工程造價比較法
(D)單位面積比較法
40、A
下列有關最有效使用之敘述何者錯誤？
(A)屬於恆久不變之使用
(B)屬於實質可能之使用
(C)屬於財務可行前提下之使用
(D)屬於具有通常使用能力者所作之使用
97年專門職業及技術人員高等考試建築師、技師考試暨普通考試記帳士考試、97年第二次專門職業及技術人員高等暨普通考試消防設備人員考試、普通考試不動產經紀人考試試題
等別：普通考試
類科：不動產經紀人
科目：不動產估價概要
甲、申論題部分：（50 分）
一、依不動產估價技術規則規定，估計之價格種類包括那幾類？試就其定義分別加以解釋，並舉例說明之。（25 分）
二、何謂直接資本化法？何謂折現現金流量分析？試分別列出計算公式加以說明。（25 分）
乙、測驗題部分：（50 分）
1、C
下列何者不屬於不動產估價技術規則第6 條規定之估計價格種類？
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)公定價格
(D)特殊價格
2、B
依不動產估價技術規則之規定，收益法得採下列那些方法求取收益價格?
(A)淨收益法及加權平均法
(B)直接資本化法及折現現金流量分析
(C)折現現金流量分析及淨收益法
(D)直接資本化法及加權平均法
3、D
附建物的土地，視建物不存在而評估其價值，稱為何種估價？
(A)個別估價
(B)部分估價
(C)分割估價
(D)獨立估價
4、A
依不動產估價技術規則之規定，下列何者並非不動產估價師需先確定的估價基本事項？
(A)作業經費
(B)價格日期
(C)價格種類
(D)估價目的
5、D
下列有關成本法中利率及利息規定，何者有誤？
(A)資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率
(B)資金中自有資金之計息利率應不低於活存利率
(C)資金中之借款以銀行短期放款利率計息
(D)預售收入之資金應以活存利率計息
6、B
影響不動產價格的一般因素，不包含下列何者？
(A)國民所得
(B)道路交通
(C)家庭結構
(D)天候條件
7、D
擬定估價計畫時不包括下列那一事項?
(A)預估作業經費
(B)預估所需人力與時間
(C)確定作業步驟與擬定作業進度表
(D)確定勘估標的價格
8、B
不動產估價作業程序中，不包括下列何者？
(A)蒐集資料
(B)確認委託人心中的價格
(C)比較、分析資料
(D)決定勘估標的價格
9、A
比較標的因極老舊，使其較一般正常價格低8%，而勘估標的裝潢特佳，此一因素使其較正常價格高5%。若勘估標的與比較標的之其餘各項條件都相同，且已知比較標的之成交價為500 萬元，則勘估標的之正常價格為何？
(A) 570.65 萬元
(B) 438.10 萬元
(C) 483.00 萬元
(D) 485.00 萬元
10、D
以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素所產生價格差異，逐項進行之分析及調整，此種調整稱為：
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)個別因素調整
11、C
有關比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異，並就其中差異進行價格調整時，下列敘述何者正確？
(A)其調整以比較法為原則，並得以計量模型分析法調整
(B)其調整以差額法為原則，並得以百分率法調整
(C)其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整
(D)其調整以百分率法為原則，並得以比較法調整
12、A
大甲建設公司擬投資某一建地興建住宅，預估營建完成後之總銷售金額為264 億元；若開發總直接成本為100 億元，總間接成本為20 億元，整個投資案的要求利潤率為20%。今假設開發所需總成本之資本利息綜合利率為10%，請問取得該建地之土地開發分析價格為何？
(A) 80 億元
(B) 90.91 億元
(C) 109.09 億元
(D) 110 億元
13、C
某建物樓地板面積共100 坪，重新建造每坪花費5 萬元，若依經濟耐用年數提列折舊，經濟耐用年數為50年，殘值率為20%，目前已使用10 年，若採定額法折舊，請問其平均每年折舊率為何？
(A) 2.4%
(B) 2.0%
(C) 1.6%
(D) 0.4%
14、B
某建物之重建成本為200 萬元，若第二年的價格為第一年價格的98%，第三年的價格亦為第二年價格的98%，依此方式類推而折舊（定率法），請問經過10 年後建物價格變成多少元？
(A) 166.75 萬元
(B) 163.41 萬元
(C) 160.15 萬元
(D) 160.00 萬元
15、A
勘估標的為建物時，規劃設計費除可按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算外，亦可按實際營造施工費用之多少比例推估之？
(A)百分之二至百分之三
(B)百分之三至百分之四
(C)百分之四至百分之五
(D)百分之五至百分之六
16、C
成本法中對建築物累積折舊之計算，何種方法於折舊初期所求得的建物現值較高？
(A)定額法
(B)定率法
(C)償債基金法
(D)殘餘法
17、B
「具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。」係何種價格之定義？
(A)限定價格
(B)特定價格
(C)市場價格
(D)特殊價格
18、A
依不動產估價技術規則之規定，成本法中對建築物累積折舊之計算，以何種方法為原則？
(A)定額法
(B)定率法
(C)償債基金法
(D)殘餘法
19、C
某建物之重建價格為1000 萬元，耐用年限40 年，年限期滿時之殘餘價格率為10%，請問依定額法計算該建物自第1 年至第15 年之累積折舊額為多少元？
(A) 375.0 萬元
(B) 350.0 萬元
(C) 337.5 萬元
(D) 325.5 萬元
20、D
以成本法計算建築物折舊額，下列敘述何者正確？
(A)以物理耐用年數為主，必要時得以經濟耐用年數計算
(B)以物理耐用年數為主，必要時得以工程耐用年數計算
(C)以經濟耐用年數為主，必要時得以經營耐用年數計算
(D)以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算
21、B
「以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。」此一勘估標的營造或施工費之求取方法稱為：
(A)單位面積比較法
(B)單位工程法
(C)工程造價比較法
(D)間接法
22、C
在成本法中，勘估標的之營造或施工費，得按下列何種方法求取？
(A)百分率法
(B)差額法
(C)淨計法
(D)價格法
23、C
一面積300 坪之土地，年租金30 萬元，租金每年調漲2%，資本化率為5%，若租金收益年期為無窮時，此時土地之收益價格為何？
(A) 428.6 萬元
(B) 600 萬元
(C) 1000 萬元
(D) 9000 萬元
24、D
下列何者不屬於收益資本化率應考慮之因素？
(A)銀行定期存款利率
(B)政府公債利率
(C)貨幣變動狀況
(D)國民生產毛額狀況
25、A
求算建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率之公式為：
(A)折舊率／（1-累積折舊率）
(B)累計折舊率／建物耐用年限
(C)建物價格日期當時價值／建物耐用年限
(D)建物價格日期當時價值／建物經濟年限
26、D
依不動產估價技術規則之規定，地上尚存已不具備使用價值建物之土地，如何估計其價值？
(A)得依其過去土地及建物之總收益推估其價值
(B)得推估其未來土地及建物之總收益，進而推估其價值
(C)得只依其過去土地之收益推估其價值
(D)得將其基地視為素地估價，但應考量建物拆除成本予以調整
27、C
下列關於收益資本化率的敘述何者有誤？
(A)流通性較高的資產，其收益資本化率較低
(B)風險性較高的資產，其收益資本化率較高
(C)增值性較高的資產，其收益資本化率較高
(D)管理較難的資產，其收益資本化率較高
28、B
依不動產估價技術規則之規定，溫泉地之估價，應考慮之影響價格因素不包括下列何者？
(A)水溫
(B)當地人口
(C)當地之交通情形
(D)水權內容
29、A
下列關於收益資本化率之敘述，何者正確？
(A)收益資本化率應將不動產價格之變動趨勢納入考慮
(B)收益資本化率只考量自有資金來源之成本
(C)折現率為收益資本化率及債務成本之加權平均
(D)收益資本化率為折現率及債務成本之加權平均
30、C
下列何者為有關應用計量模型分析法應符合之條件？
(A)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數三倍以上之比較標的
(B)須蒐集應用計量模型分析關係式因變數五倍以上之比較標的
(C)計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七
(D)計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點五
31、D
某棟十二層樓辦公大樓之第五層，面積250 坪，於2007 年7 月交易價格每坪25 萬元，其有效總收益乘數為14.62，合理費用比率為20%，請問其資本化率為多少？
(A) 11.70%
(B) 2.92%
(C) 6.84%
(D) 5.47%
32、B
下列何者不屬於收益資本化率之推估方式？
(A)由市場萃取
(B)從資本乘數求算
(C)依債務保障比率方式求算
(D)依加權平均資金成本方式求算
33、A
有關附著於土地之工事及水利土壤之改良估價，下列敘述何者正確？
(A)以成本法為原則，但得斟酌比較法及收益法估價之結果
(B)以成本法為原則，但得斟酌比較法及計量模型分析法估價之結果
(C)以比較法為原則，但得斟酌成本法及收益法估價之結果
(D)以收益法為原則，但得斟酌比較法及成本法估價之結果
34、D
房地折舊前淨收益為10 萬元，土地淨收益為4 萬元，建物收益資本化率為5%，建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為5%。請問建物收益價格為何？
(A) 200 萬元
(B) 120 萬元
(C) 100 萬元
(D) 60 萬元
35、C
某一不動產的貸款條件是貸款利率5%，貸款金額是不動產總值的70%，自有資金比例為30%，自有資金報酬率為3.5%，此時依貸款與自有資金比例求算資本化率時，其資本化率為何？
(A) 3.5%
(B) 3.95%
(C) 4.55%
(D) 5%
36、A
公共設施用地及公共設施保留地之估價，以何種估價方法為原則？
(A)比較法
(B)成本法
(C)收益法
(D)計量模型分析法
37、D
下列何者不屬於地役權估價應考慮之因素？
(A)地役權之使用性質
(B)民間習俗
(C)需役地與供役地之使用情況
(D)耕作存續期間
38、C
不動產估價技術規則規範不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。有關前項「實質租金」之內容，下列敘述何者正確？
(A)實質租金包含押金、仲介酬金、權利金及保證金
(B)實質租金包含仲介酬金、權利金及保證金
(C)實質租金包含押金、權利金及保證金
(D)實質租金包含押金、仲介酬金及保證金
39、A
「顯示當若干相似或等量的商品、財貨或服務是可取得的，最低價格者將吸引最大的需求及最廣的分配。」此一敘述係指不動產估價之何種原則？
(A)替代原則
(B)貢獻原則
(C)收益分配原則
(D)均衡原則
40、D
依不動產估價技術規則之規定，農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以何種價格為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。
(A)市場價格
(B)生產成本
(C)政府收購價格
(D)產地價格